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전세보증금 못 받았는데 이사해도 될까? 임차권등기와 전출 순서

gptlaw 편집팀 작성, 2026. 10. 22. 기준

이사 당일 보증금을 못 받으면 전출부터 해도 되나요?

보증금을 받지 못했다면 등기 전에 전출부터 하지 마세요. 주택임대차의 대항력은 집을 인도받아 점유하고 주민등록을 마치는 데서 시작해요. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장하는 힘이며, 우선변제권은 경매 등에서 보증금을 순위에 따라 배당받는 권리입니다.

계약이 끝났다는 사실만으로 이 권리들이 이사 뒤까지 유지되지는 않습니다. 확정일자를 받았어도 점유와 주민등록을 잃는 문제는 남아요. 보증금 미반환 상태의 이사 안내 ↗

새 세입자가 없거나 계약 종료가 불분명하면 어떻게 하나요?

다음 세입자가 없다는 사정과 기존 계약의 종료 여부는 별개입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금이 남아 있을 때 신청해요. 집주인이 새 세입자에게 받아 주겠다고 해도, 그것만으로 계약 종료 후의 반환 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

반대로 계약서에 적힌 날짜만 보고 종료됐다고 단정해서도 안 돼요. 갱신 여부와 갱신하지 않겠다는 통지가 도달한 시점을 함께 살펴야 합니다. 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 해지를 통지하면 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 해지 효력이 생겨요. 주택임대차보호법 제6조의2 ↗

문자, 메신저, 내용증명과 배달 내역에서 해지 의사와 도달일을 확인하세요. 중도 퇴거라면 계약 종료에 합의했는지도 따져야 하며, 일방적으로 정한 이사일만으로 신청 요건이 갖춰지지는 않습니다.

신청, 법원 결정, 등기 완료 중 언제 이사하나요?

기존 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사하려면 임차권등기 완료를 확인해야 합니다. 접수증은 법원에 신청했다는 자료이고 결정문은 법원이 명령했다는 자료예요. 등기사항증명서에 실제로 기입된 상태와는 다릅니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 등기를 마친 때를 기준으로 효과를 정해요. 이미 갖고 있던 권리는 등기 뒤 점유와 주민등록을 옮겨도 유지됩니다. 다만 권리가 있었다가 먼저 사라진 경우까지 과거 순위로 되돌려 주는 규정은 아니에요. 등기의 효력 ↗

짐 일부를 남기거나 이미 전출했다면 어떻게 되나요?

짐 몇 개를 남겼다는 사정만으로 권리 유지 여부를 판단할 수는 없습니다. 실제 점유가 계속되는지와 주민등록이 유지되는지를 함께 따져야 해요. “가구 하나만 두면 된다”는 조언을 이사 기준으로 삼지 마세요.

대항력을 잃은 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 그러나 잃어버린 우선순위가 새 등기로 소급해서 회복되지는 않습니다. 그 사이 근저당권 등이 설정됐다면 새로 취득하는 권리보다 앞설 수 있어요. 대항력을 상실한 임차인과 등기 효과 ↗

이 경우에는 전입과 전출 날짜, 실제 퇴거일, 확정일자, 등기부의 권리 설정일을 준비하세요. 소유자가 바뀌었거나 경매가 진행 중이면 누구를 상대로 신청할지와 배당 절차까지 별도로 검토해야 합니다.

전세대출과 반환보증은 어떤 순서로 확인하나요?

기존 대출의 만기 대응과 새집 대출 심사를 먼저 은행에 요청하세요. 임차권등기가 기존 대출을 자동 연장하거나 새 대출 승인을 보장하지는 않아요. 대출보증은 은행 대출과 연결된 보증이고, 반환보증은 집주인이 돌려주지 않은 보증금을 보증기관에 청구하는 상품이므로 구분해야 합니다.

• 기존 대출 은행: 미반환 상태에서 연장 심사를 받으려면 어떤 자료가 필요한지, 만기 전에 무엇을 제출해야 하는지 물어보세요.
• 새집 대출 은행: 기존 대출이 남은 상태의 심사와 실행 조건, 잔금일 조정이 필요한지 확인하세요.
• 반환보증 기관: 내 상품의 보증사고 요건, 이행청구 기한, 임차권등기와 집 인도에 필요한 서류를 확인하세요.

HUG의 전세피해 지원 안내도 대출보증기관과 보증 유무에 따라 연장 대응을 나눕니다. 피해 지원 대상자의 기준을 모든 전세계약에 적용하거나 정해진 연장 기간으로 약속해서는 안 돼요. 본인 약정과 현재 심사 기준을 은행에서 안내받으세요. HUG 안내의 전세대출 연체 문제 ↗

신청 서류와 비용, 보증금 반환 청구는 어떻게 준비하나요?

임차주택 소재지 관할 법원에 신청하며, 계약과 권리 취득 사실을 서류로 소명해야 합니다. 같은 집이라도 일부만 빌렸거나 주거용 표시가 없는 경우에는 추가 자료가 필요해요.

첨부서류의 기본 기준은 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 ↗에 있어요. 미등기 건물 등은 일반적인 신청과 차이가 있으므로 건물의 등기 가능 여부부터 확인해야 합니다.

법 제3조의3 제8항은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구하도록 정합니다. 납부 영수증을 보관하되 대행 보수까지 전액 인정된다고 단정하지 마세요. 착수금과 별도 비용은 어디서 확인할까요?

등기는 권리를 보전하는 절차이며 돈을 지급하라는 판결과 다릅니다. 임대인이 끝내 반환하지 않으면 보증 이행과 반환 청구를 구분해 진행하세요. 지급명령과 소송은 어떻게 고를까요? 대여금과 임대차보증금은 청구 원인이 다르므로 보증금 사건의 계약 종료와 인도 자료를 따로 준비해야 해요.

이사 전에 무엇을 확인해야 하나요?

• 계약이 끝나는 날과 해지 통지가 도달한 날을 구분했나요?
• 총보증금, 반환받은 금액, 남은 금액이 맞나요?
• 접수나 결정만 보고 이사하려는 것은 아닌가요?
• 최신 등기사항증명서에 임차권등기가 기입됐나요?
• 대출 만기와 새집 잔금일을 은행에 알렸나요?
• 퇴거일과 열쇠 반환 등 집 인도 자료를 남길 준비가 됐나요?

편집팀은 2026년 10월 22일 법령과 공개 판결, 공공기관 안내를 직접 대조했습니다. 특정 사무소의 광고나 제휴 없이 작성한 일반 정보이며, 개별 사건에 대한 변호사 감수는 받지 않았습니다.